“消费升级与资产盘活是商业地产新的跑道，每一条跑道都通向万亿级的市场。”
说起红星商业，很多人就能想到所体验过的爱琴海购物公园。相比较创立之初，越来越多的人开始了解红星商业、红星商业所运营的爱琴海购物公园以及爱琴海购物公园所代表的商业创新。
情景勾勒之外，一连串客观数字则是爱琴海引起商业地产圈诸多关注的窗口。北京爱琴海项目2015年全年客流同比增长46%，全年累计销售同比增长33.8%，项目出租率与租金收缴率都达到了100%。而2015年红星商业新开业的两座爱琴海购物公园——福州和天津爱琴海，都创下了当地开业新的客流记录。
一时间，“爱琴海购物公园”上升至行业热议话题榜单。与此同时，红星商业还在去年正式提出资产运营战略，区别于简单的品牌输出，“更注重资产的盘活和资产的金融化属性”。
8月11日，在2016博鳌房地产论坛直播间，红星商业董事长张华容与观点地产新媒体完成了一场面对面畅谈。
2016年已经走过了一半，张华容指出对红星商业和爱琴海来说，最重要的目标还是在巩固和发展，巩固原有的商业模式、产品内容和商业形态，发展则体现在进入更多市场以及服务更多合作伙伴。
“除了产品，没有什么会永垂不朽”
张华容认为一家企业不论身处哪个行业，真正安生立命的都是产品本身。
红星商业的商业逻辑，也是建构在为合作伙伴以及消费者提供更好的产品上来。
从商业的底层架构开始，红星商业往下延伸的第一个点就是商业服务，最终回归到客户需求和消费者需求。
第二个基础逻辑是行业痛点，就是商业物业的去化难题或者说商业资产的盘活。从自有资产盘活到资产管理模式的成型，红星商业在这个过程中，积累了一定的经验，其中包括专业的运营团队以及针对不同项目所积累的模块化解决方案。
“最明显的是两个内容，第一个就是红星商业的运营价值和整个团队的组合力量，以及所拥有的商业模式；第二个就是爱琴海这个产品线。”
张华容介绍称，爱琴海分为两个产品模式，第一个就是爱琴海购物公园，第二个叫爱琴海城市广场，区分的标准是两个产品的体量和区位。
其中，大部分体量在7万平方米以上，且位于核心商圈或者具备发展潜力的区域级商圈里面，主要以爱琴海购物公园为主。从它的业态服务内容来看，内含文化、场景及商业服务内容几个关键点。爱琴海城市广场大概是4到6万平方米，在一些社区或区域性商圈产生。
此前有相关市场分析指出，爱琴海城市广场的面世是为了满足三线城市蓬勃兴起的商业需求。对此，张华容回应称：“不一定是按照城市来分，重点区分还是体量以及具体商圈中的需要。”
按照张华容的解释，城市广场更多的是生活空间，是偏社区生活的，它将丰富红星商业在与不同市场合作伙伴进行合作时，提供不同的产品。
从产品形态到城市布局，现场的提问话题自然转至发展速度。“近两年行业竞争加剧，爱琴海如何在短时间内凸显出来，且还能够稳步生存，逐步发展？”
对此，张华容坦言，红星商业一直在关注市场的发展，而一家企业能否真正奔跑起来，不只要依靠发展的脚步，更要选准跑道。张华容告诉记者，红星商业为自己选择的跑道，一个是消费升级下孕育的市场机会，一个是地产企业巨量的资产盘活需求。
上述提及的内容包括爱琴海的商业结构，其次是商业功能，但在内涵的结构和功能基础上，爱琴海更注重商业空间、商业场景及商业氛围的打造，给消费者一种情景式的互动。
“资产盘活的目标是让合作伙伴轻装快跑”
红星商业官网数据显示，物业体量接近三百万平方米，截至采访时，整个2016年红星商业增加了七个资产管理合作项目。
“今年我们原计划新增项目大概8到10个，从目前来看是基本上能够超额完成。”
相较业界资深公司的资历，成立于2013年的红星商业无疑是商业地产领域新兵，但这并没有成为阻碍红星商业前进步伐的绊脚石，并于去年5月提出“轻重并举”的商业服务模型。
问及轻资产输出过程中如何维护好爱琴海的市场品牌，张华容强调称，有别于单纯的管理和品牌输出，红星商业更注重的是资产盘活和资产金融化属性。
据悉，红星商业在运营的所有项目中，都实现了“介入管理”，在当地都是成立自己的商业管理公司，对项目要求在土地阶段介入，而项目所有的规划设计、业态、前期招商、后期运营都由成立的商业管理公司来完成。
“所以爱琴海和红星商业能进入到一个城市或者一个项目，基本上我们跟这个开发商之间，是对于物业的全方位合作。”
“介入管理”的资产管理方式，也就意味着红星商业选择合作项目的标准越高，但在张华容看来，目前整个行业中共有四千多个项目，真正集中在拥有专业商管团队和商业品牌的企业手上的，不到15%，市场上的空间巨大。
“存量或增量中涌现的项目非常多，他们所面临的痛点，其实是资产的盘活和长效，如果我们能够提供资产的盘活和长期效益和价值提升的话，其实我们很容易找到同路人。”
至于红星商业在金融方面的布局，张华容则表示，整个资产从产生到金融化或者是退出机制上，公司都确实是有参与。比如说已经存量的一些半金融状态的物业，肯定会考虑跟银行基金这些金融机构合作，这样更加市场化。
据张华容介绍，红星商业资产管理的金融属性正在逐渐被市场认可，来自集团对外部的金融合作单位都逐渐认识到一个成熟的商业物业运营商对于他们持有资产的长效价值，而在这种合作中，红星商业得以为更多的合作伙伴创造更持续的价值。