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2013-09-05红星商业战略地图:地产反哺商业 租金补贴消费者

 

           搜房网  2013-05-02

         “不鸣则已,一鸣惊人”,这句话用来形容红星商业最恰当不过。

          这家成立于2008年的公司在商业地产领域已运作5年之久,但是业界几乎没有关于他的相关报道,行业论坛会议也鲜见他们的高管身影,可谓低调和谨慎。

但是,红星商业已经在北京、上海、天津、重庆四大直辖市及昆明、福州、沈阳等重点城市布局,全面进入华北、华东、西南、华南、东北等地区。

而在日前举行的红星商业品牌发布会上,红星美凯龙集团董事长车建新正式宣布红星地产全面进军商业领域,并且发布了商业产品线。

根据红星商业的规划,将打造以“红星国际广场”命名的城市综合体和以“爱琴海”命名的购物中心,计划到2020年在全国将建成100个爱琴海购物中心。

此外,红星商业也会加强对自有品牌的打造,包括红星太平洋影城、高尔夫会所、婚庆大世界、星级酒店、精品百货、儿童职业体验园、玫瑰天街等等。

 

抓住城镇化机遇 规划100个“爱琴海”

         目前,红星地产已经在北京、天津、重庆、上海、福州、昆明等21个城市已进行了27个综合体项目开发。其中,北京将于今年迎来首个“爱琴海”项目的开业,京城首个永辉超市精品店已签约进驻。

         根据红星商业的布局,长三角、西南、东北将作为4大战略区域,在一二线城市打造“爱琴海”,力争2020年在全国将建成100个爱琴海购物中心。

         在整合资源的基础上,红星商业也在产品形态上做了大胆的创新。在建的13个项目中,有一部分是单Malll模式(家居Malll),有一部分则是双Malll模式(家居Malll+商业Malll)。

         此外,商业Malll的构成有少量会来自于对原有家居Malll的改造,红星商业现拥有100多个家居Malll,其中接近半数以上是自持物业。一部分家居Malll经过多年的经营,对商圈和经营状况综合分析后,发现一些家居Malll已不能满足顾客的需求。

         预计将会有20-30个家居Malll将被改造成商业Malll,上海红星美凯龙企业发展公司执行总裁、红星商业副董事长张华容表示,到2020年,红星商业的商业Malll和家居Malll的数量将分别达到100个和300个。

 

红星商业全国布局图

        事实上,除了上述提到的爱琴海品牌之外,红星商业在购物中心方面还规划有晶海购物中心和星银海购物中心。

       据介绍,晶海购物中心规模在8-12万平方米,定位高端,汇聚国际一二线、轻奢侈品,以及国内一线品牌和知名品牌;爱琴海购物中心规模在10-20万平方米,定位在中高端,主要目标客层为18-45岁中高收入群体、家庭消费人群、时尚人群;星银海购物中心规模在5万平方米,定位中端、区域型商业。

来自外媒的一则报道称,中国政府要在未来10年内投入40万亿人民币用于城镇化建设。而红星商业的大手笔规划正是看中了城镇化的机遇。

        “如果你对此视而不见,机会将转瞬即逝。”张华容表示,红星商业分别通过公开竞拍、与当地政府或者当地开发商合作等多种模式,获取地块承建商业综合体,参与到各地城镇化建设中去。

        红星商业更以自有品牌标的准化扩张,包括与四川省电影公司共同打造的自有影院品牌红星太平洋影城;而红星商业自主经营的婚庆大世界将包含以婚宴、婚礼为核心的全程式、一站式婚庆服务;红星地产更将打造功能最全的儿童职业体验公园、国内首创购物中心顶层高尔夫挥杆练习场……除此之外,百货、酒店、美体休闲、真冰练习场等多元业态也将精彩呈现。

 

购物中心20%以上租金补贴消费者

          随着电子商务对实体渠道的冲击日益凸显,包括万达在内的国内购物中心开发运营商均感到了压力。

不过,车建新对电商影响购物中心没那么悲观,他表示,10年以后,单纯电商在中国中高档零售市场的份额不可能是50%,最多在15%以内。车建新与王健林、马云打了一个赌,10年之后如果单纯电商在中高档零售市场的份额超过15%,他愿意输给王健林和马云各1个亿。

         车建新表示,中国房地产的开发主要有三种模式,第一种就是万科的“BS模式”,就是建完之后马上就卖掉;第二种模式就是红星美凯龙家具店的模式,就是“BH模式”建完之后全部自持;第三种模式就是“BSH模式”就是建起来之后,卖掉一部分,自持一部分,也就是持有的物业是靠卖掉的部分来补给的。

 

       据透露,地产开发、商铺、公寓、SOHO等出售提供购物中心开发50%-80%的成本,由于具有成本优势和城市综合体现金回流优势,有充足的资金来投入营销,以营销赢战市场。

        地产开发带动购物中心的发展,反过来,购物中心也能够带动地产的升值。这是车建新的理想做法。

        对于购物中心和电子商务竞争的问题,车建新认为最重要的是要降低毛利率,购物中心将会20%以上的租金收入用于补贴消费者,降低毛利率,以获得竞争优势。

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