自北京、昆明、福州、天津的爱琴海项目相继入市后，唐山爱琴海购物公园也于近期开业迎客。依托所运营的爱琴海购物公园，红星商业自2012年成立至今，一直致力于为中国消费者提供更好的生活体验。
作为红星商业第一个落地的资产管理项目，成功开业的唐山爱琴海，是继北京、天津之后，布局京津冀区域的又一重点项目。而此时，距离该集团去年发布资产管理战略才不过一年多。
项目高效与高质的落地，离不开其背后所施行的发展战略与过硬的业务能力。伴随着唐山爱琴海的入市，红星商业的资产管理战略已日趋成熟。
“从整个轻资产管理模式看，我们跟资产方、金融方和运营方结合的运行模式一直没有改变，只是我们走得越来越成熟了。所以我们资产管理的模式，相对来说是走在前面的。”近日，上海红星美凯龙商业管理股份有限公司董事长张华容在北京媒体见面会上，接受记者采访时说。
那么，红星商业在资产管理业务方面的突出特色是什么？京津冀三地联动之后，又会在华北区域掀起怎样的涟漪呢？
9月16日，由唐山天壤地产与红星商业联手打造的唐山爱琴海购物公园盛大开业。据红星商业相关人员介绍，截止当晚十点，现场客流已达 26.35万。
“唐山爱琴海购物公园是红星商业资产管理发展战略落地实施的第一个项目，它的成功开业标志着红星商业正在发挥贯穿全产业链的专业优势，以资产管理大幅提升广大合作伙伴商业物业价值。”开业现场，红星商业董事长张华容如是说。
与此同时，张华容还向记者表示，唐山爱琴海充分调研城市居民的消费习惯与全新需求，弥补了唐山商业的多项空白，将为广大顾客带来全新的消费体验。
唐山爱琴海项目的成功落地，印证了红星商业在资产管理战略上更多的实践可能。
如今，作为第三方运营管理公司存在的红星商业和爱琴海，实现了完全的市场化运作。据张华容介绍，目前红星商业的主营业务为资产管理，明后年，除了轻资产之外的资产介入类收入，公司在资产增值或股权、资产物业合作等方面也会涉及收益。
2013年，红星商业正式成立。去年5月20日，公司提出发展资产管理业务。“我们在2014年初就非常明确地提出要进行资产运营管理的战略目标，我们从来不说自己是商业顾问公司，我们要做轻资产的管理。”
从2015年之后，市场机会开始明显体现专业领域的划分。
就红星商业而言，做轻资产管理的机会来自于市场存量。市场供应量大，运营团队没有那么丰富，运营难度越来越大都是一种机会。此外，招商、租金回报，资产的价值提升等其他方面也有所体现。
张华容认为，从资产链条来看，资产早期的资本价值，中期的增值价值，后期投入运营以后的经营回报和金融价值，这三者都慢慢走向了专业化。“前期做业主投资是一部分人，中期建造和运营的是一部分人，后期资产到市场上变现做金融产品又是一部分人，慢慢的走向了专业的人做专业的事儿。这样就给我们开发商 、运营商和金融机构都带来了更多的机会。”
然而，“轻资产”这块山芋虽香甜可口，但摸起来却也着实烫手。和红星商业一样，着眼于市场存量的机会，越来越多开发商开始尝试轻资产业务，一系列问题却也接踵而至。
“第一个就是价值实现的问题，回报率和期望值是否可以达到。第二个是本身运营能力的问题。第三个是资产方和运营方的企业磨合的问题。”张华容认为，此外，还有一个重要的问题就是资金的问题，但红星商业都做了相应的准备。
“开发商和合作伙伴跟我们交流之后，会了解到跟我们的合作过程中，分别可以获得什么，哪一个节点上可以产生什么。”张华容介绍说，这些表现很多时候得益于红星商业所构筑的各类商业模型。“跟他们合作时不光告诉他我们会做什么，还会告诉他我做这个事情的过程中，他们可以在这里面发挥更大的价值，发挥更大的潜力。”
“我进来的时候会告诉开发企业，应该怎么拿地，地价更低；也会告诉你怎么规划让你的得房率更高；招商的过程中怎么配合会让销售更好，卖的更快。开业之后什么节点做一些资本层面的事情资产价值会更高，我们都会有应对的措施。”
张华容语速很快但语调温和，宛若一位母亲骄傲地谈论她的孩子，细数他一路的成长和美好无限的未来。
如今，商业地产领域正面临着巨大变革。在张华容看来，一个是收入水平提升带动的消费升级，其次是房地产市场出现的商业地产存量盘活的巨大需求。据估算，这两块市场上都已经有上千亿的规模。
正如此前八月份在博鳌房地产论坛专场讨论会上所言，张华容表示，商业地产目前存在两条赛道。第一个赛道就是消费升级，第二个赛道是存量盘活。针对当前的变革情况，红星商业如何寻找机会，成功适应这两条赛道的呢？
张华容认为，根据红星商业的运营模式和公司体制，原则上就是朝着这两方面走——资产运营和资本运作，以运营体现着升级。“消费是你的需求，运营是我的基础。消费的升级是为了体现，我们如何能够在这个市场上站住脚。”
“所以我们首先考虑的是自己的运营能力。消费升级之后，我们根据消费者的需求提升自己的适应能力，比如业态创新，空间创新，文化情感的体验等等。”
就房地产市场而言，北京独立于全国市场，商业地产亦是如此。商业物业及形态的格局变化、商业模式的丰富和消费文化的多样化和升级，对红星来说都提出了更高的要求。
以2013年开业的北京爱琴海为例，“北三环三公里范围内，跟我们相同体量的应该有五到六个。但是当我们开发出来后，我们更接近消费者，商业空间的处理更加亲民化，让消费者感受到更多的放松和融入，这样爱琴海逐渐成为附近居民主要的选择。同时我也没有看到周围的购物中心因为我们出现而滑坡。”
红星商业华北区区域总经理孙环宇表示，北京的爱琴海项目已经越来越成熟，随着对消费者消费习惯的调研更加深刻，项目增加了一些新的、更年轻、时尚化的东西。
孙环宇同时表示，目前，红星商业在北京已经有一到两个项目正在洽谈。天津塘沽的项目也正在筹备中，预计2018年开业。目前还是以北京天津为核心，抓住其他省会城市，地级市来布点。商业是运营出来和调整出来的，要不断调整，不断满足客户消费升级的需求。“不是这个世界变化快，是我们的消费者变化太快了。”